Bonus 110%

Il Testo della Legge di Bilancio 2022 (in approvazione al Parlamento) sembrerebbe prorogare al 2023 il beneficio fiscale del Superbonus 110% ma solo per CONDOMINI e IACP e con l’introduzione di un meccanismo di riduzione graduale del beneficio fino al 2025: 110% sino al 2023, 70% fino al 2024 e 60% fino al 2025.

Si attende una conferma anche per le ABITAZIONI UNIFAMILIARI fino al 31 dicembre 2022, ma solo in presenza di un ISEE fino a 25 mila euro e solo per le prime case.

Per quanto riguarda le opere condominiali deliberate in assemblea sarà necessario che l’amministratore acquisisca in fase assembleare, o successivamente (ma prima del primo SAL), l’autorizzazione firmata di ogni condomino allo sconto in fattura che verrà effettuato dell’impresa esecutrice o del general Contractor.

Qualora un condomino si rifiutasse o fosse impossibilitato a concedere tale autorizzazione, sarà obbligato a pagare la sua quota parte di intervento come per qualunque lavoro straordinario deliberato da assemblea condominiale. In questa maniera invece di ottenere uno sconto all’origine dall’impresa maturerà un credito fiscale con l’AdE.

Sul punto, stante il poco tempo a disposizione nel convegno del 27 ottobre 2021 e le numerose relazioni dei componenti degli altri ordini professionali, è stata fornita una risposta che potrebbe definirsi a “spot” ma che meriterebbe un approfondimento sulle criticità fiscali connesse.

Nel merito occorre ricordare che ai sensi dell’art121 del D.L. n.34/2020 (convertito con modificazioni in L.n.77/2020) per le spese sostenute e che danno diritto al bonus fiscale 110%, il contribuente può optare, in luogo della detrazione fiscale, per:

• il c.d. sconto in fattura da parte della stessa impresa che ha effettuato i lavori, la quale poi recupera il corrispettivo sotto forma di credito d’imposta da poter utilizzare in compensazione in F24 oppure cedere ulteriormente a terzi, inclusi istituti di credito e finanziari
• la cessione del credito a terzi soggetti, inclusa l’impresa stessa che ha eseguito i lavori ed inclusi istituto di credito e finanziari.

Tali modalità alternative di fruizione del bonus fiscale si attagliano al professionista in regime forfettario che, in quanto tale, non può godere delle detrazioni fiscali “personali” sul reddito derivante dall’attività esercitata.

Pertanto per il regime forfettario è esclusa la fruizione diretta (detrazione in 5 quote) ma non la fruizione alternativa con la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Tuttavia, suggeriamo al contribuente, qualora ne avesse la possibilità, di adottare l’opzione dello sconto in fattura stanti le procedure più semplici.

• i condomìni e, con riferimento alle spese sostenute dal 1° gennaio 2021, le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione,per interventi sulle parti comuni di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche
• le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari
• gli Istituti autonomi case popolari (Iacp). In questo caso, il limite di tempo per godere della detrazione al 110% sulle spese relative a interventi di riqualificazione energetica è il 30 giugno 2023 o nel caso in cui a tale data siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, il 31 dicembre2023
• le cooperative di abitazione a proprietà, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci
• le organizzazioni non lucrative di utilità sociale, le organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’articolo 6 della legge n. 266/1991 e le associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano
• le associazioni e società sportive dilettantistiche limitatamente agli interventi destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Sì. Il Superbonus, ai sensi del comma 10 dell’articolo 119, spetta ai contribuenti persone fisiche relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi finalizzati al risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

In altri termini, la norma esclude la possibilità che una persona fisica possa beneficiare del Superbonus per più di due immobili, prescindendo dal titolo di possesso degli stessi. Nell’ipotesi prospettata, pertanto, una persona fisica che detiene l’unità immobiliare in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, può fruire del Superbonus, nel rispetto di ogni altro requisito richiesto dalle norme agevolative, a prescindere dal fatto che il proprietario dell’immobile abbia o meno fruito del Superbonus per interventi effettuate su altre due unità immobiliari.

I possessori o detentori delle unità immobiliari di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) possono fruire della detrazione per le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio.

Tali soggetti, tuttavia, non possono fruire del Superbonus per interventi “trainati” realizzati sulle proprie unità atteso che il comma 15-bis dell’articolo 119 del Rilancio stabilisce che il Superbonus non si applica “alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico”.

No, la parte non utilizzata di detrazione in un determinato anno non può essere utilizzata negli anni successivi.

Assolutamente si.

Si, corretto.

All’Amministratore di condominio spetta un compenso ulteriore qualora venga nominato quale direttore dei lavori (opzione fortemente sconsigliata per la complessità degli oneri relativi).

Diversamente spetta all’Amministratore il compenso nella sua qualità, per le attività straordinarie.

Stante la complessità della normativa e la poca affidabilità dei General Contractor, è necessario rivolgersi ad un Avvocato esperto in materia. Lo dico per esperienza personale in quanto riceviamo sempre più richieste di assistenza e consulenza anche mediante proposizioni di interpelli all’Agenzia delle Entrate, al fine di assicurare la buona riuscita delle operazioni.

Qualora necessario il contributo del mio team le fornisco già i riferimenti del contatto del Collega Massimo Forte, Capo Team del mio Studio.